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아파트 분양시장 ‘분양가상한제’ ‘고분양관리지역’ 주도

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부동산시장 불확실성 커져가면서 분양가상한제 적용지역 및 고분양가관리지역 눈길
저렴한 분양가 무기로 분양시장 선도…주요지역 단지, 수억원 시세차익 실현 가능

[퍼스트경제=김근식 기자] 주택가격 급등에 따른 ‘피로감’과 정부의 강력한 ‘부동산시장 규제 정책’으로 인해 올해 주택시장의 불확실성이 커져가고 있는 가운데 ‘분양가상한제’ 적용지역 및 ‘고분양가관리지역’에 대한 주택수요자들의 관심이 더욱 높아질 것으로 전망된다. ‘분양가상한제’와 ‘고분양가관리제’ 모두 분양가 산정 시 일정 수준 이상으로 분양가를 책정하지 못하도록 ‘법’과 ‘제도’로 강제하고 있기 때문이다.

 

이 곳에 짓는 아파트들은 주변시세보다 상대적으로 저렴한 가격에 분양가가 책정되므로 분양시장에서 인기다. 실제, 이 지역에서 신규 공급된 아파트들은 분양시장에서 ‘로또 대접‘을 받고 있다. ‘당첨’과 동시에 수억원의 시세차익이 기대되기 때문이다.

 

대방건설이 지난 해 5월 경기 화성시 동탄2신도시에 분양한 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’는 302가구 모집에 24만4,343명이 청약해 평균 809.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 아파트의 분양가(전용 84㎡형 기준)는 주변 시세의 절반에도 못미치는 4억원 중후반대로 책정됐다.

 

지난해 11월, 현대엔지니어링이 부산 남구 대연동에 공급한 ‘힐스테이트 대연 센트럴’은 1순위 해당지역에서 평균 227.3대 1의 경쟁률을 기록하며 청약접수를 모두 마무리 지었다. ‘고분양가관리지역’에 공급됐으며 전용 59㎡형 분양가가 최고 5억287만원에 책정됐다. 반면, 국토부 실거래가 자료에 따르면 단지 바로 옆에 위치한 ‘대연롯데캐슬레전드(2018년 입주)’ 전용 59C형은 지난해 5월 6억7,500만원에 팔렸다.

 

분양가상한제는 공공택지와 민간택지 일부지역에서 적용된다. 현행 법상 공공택지에 신규공급되는 아파트의 분양가는 택지비와 기본형 건축비, 건축비 가산 비용, 적정이윤 등을 합한 금액으로 정해진다. 특히, 공공택지는 대체적으로 개발제한구역(그린벨트)나 전•답 등을 택지로 조성해 공급하므로 택지비가 매우 저렴하다. 공공택지 내 아파트의 분양가가 저렴한 주된 이유다.

 

민간택지는 ‘투기과열지구’에 공급되는 아파트 대다수가 분양가상한제의 적용을 받고 있다.HUG(주택도시보증공사)는 고분양가관리지역을 통해 분양가 상승을 억제하고 있다. 고분양가관리지역은 ‘분양가 상승이 전체 주택시장에 미치는 영향력이 큰 지역’과 ‘분양가 및 매매가 상승이 지속돼 고분양가 사업장이 발생할 우려가 있는 지역’을 대상으로 HUG가 지정하고 있다.

 

고분양가관리지역 내에서 신규 공급하는 아파트의 분양가는 일반적으로 주변 시세의 85~90%수준을 넘지 못하게 규제하고 있다. 현재, 수도권 대부분 지역과 부산, 대구, 광주, 대전, 울산(남•중구), 세종, 청주, 경산 등 주요도시가 고분양가관리지역으로 지정돼 있다.