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DSR 강화로 대출길 막막…민간임대주택 내집마련 대안 급부상

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매매가·전세가 상승에 주거부담 심화…대출규제 강화에 금리인상까지 겹쳐
상대적으로 규제 적고, 세제 혜택 풍부한 민간임대주택으로 수요 몰려
인근 시세 대비 높은 가격 경쟁력 갖춰… 수요 집중돼 임차권 프리미엄 기대

[퍼스트경제=김근식 기자] 올들어 정부의 주택 대출 제한이 한층 더 강화되면서 내 집 마련이 어려워지자 민간임대주택 시장에 열풍이 일고 있다. 민간임대주택은 각종 규제에서 비교적 자유로운데다 인근 시세 대비 합리적인 금액으로 안정적인 장기 거주가 가능하기 때문이다.

 

대출 관련 규제는 올해 모집공고를 낸 신규 분양 아파트 및 오피스텔부터 적용된다. 이에 따라 대출액이 2억 원을 초과하는 경우, 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 반영돼 담보 대출금 규모가 대폭 줄어들 전망이다.

 

뿐만 아니라 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 지난해 기준금리를 선제적으로 인상한 데 이어 지난 14일 기준금리 1.25%로 추가 인상해 내 집 마련을 준비 중이었던 수요자들의 관심이 민간임대주택으로 옮겨가고 있는 상황이다. 매매가 급등에 대한 피로도가 늘어나는 것도 민간임대주택에 대한 선호현상이 도처에서 일고 있는 원인 중 하나로 손꼽힌다.

 

한국부동산원 조사 자료에 따르면 최근 5년(2017년 1월~2021년 11월)동안 전국 아파트 평균매매가는 2억8325만원에서 5억1334만원으로 80%가량 증가한 것으로 나타났다. 서울의 경우에는 같은 기간 5억6202만원에서 11억4828만원으로, 경기도는 2억9782만원에서 6억883만원으로 2배 이상 올랐다. 이에 따라 6%가량 상승에 그쳤던 이전 5년(2012년 1월부터 2016년 12월)과는 큰 차이를 보인 것으로 확인됐다.

 

더욱이 지난 2020년 임대차 3법 시행 이후에는 전세 물량이 급격하게 줄어들게 되면서, 수요자들 사이에서 전세가 부담이 더욱 심화된 것으로 나타났다. 실제로 전국 아파트 전세가격은 지난해 말(11월) 평균 3억원대를 기록하면서 연초 대비 약 25% 뛴 것으로 확인됐다.

 

반면, 민간임대주택의 경우에는 최장 10년까지 장기거주가 보장되며, 임대료 상승률이 연 5% 이내에 그친다는 장점을 갖춰 주거 대안으로 평가받고 있다. 종합부동산세, 재산세, 건강보험료 인상 등의 세금 부담이 없다는 것도 주거 부담을 덜어준다. 여기에 만 19세 이상이면 청약 통장 유무와 관계없이 누구나 청약 신청이 가능하며, 주택 수에 포함되지 않아 재당첨제한 등 규제에서도 자유롭다는 강점이 있어 실거주는 물론 투자처로도 각광받는다.

 

특히 확정 분양가 방식으로 공급하는 단지는 임대기간 후 분양전환 하거나 우선권을 부여받을 수 있기 때문에 미래가치를 선점할 수 있는 기회가 되기도 한다. 여기에 최근 공급되고 있는 민간임대주택은 대형건설사의 적극적인 시공 참여로 과거와는 달리 일반 분양아파트 수준의 고급 마감재가 사용되며, 혁신 평면 설계가 적용되는 등 우수한 품질도 강점으로 돋보인다. 이에 일부 장기일반민간임대 아파트의 임차권에는 높은 프리미엄이 형성돼 거래되고 있다.

 

중개업소에 관계자에 따르면 지난 2020년 6월 경기도 용인시 기흥구 영덕동에서 임차인을 모집했던 ‘신광교제일풍경채’는 2021년 말 기준 임차권에 약 4억 원에 달하는 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다.

 

부동산 관계자들은 “부동산 매매시장에 불안감이 붙고 있는데다 자금 마련에 대한 부담이 늘자 수요자들이 매매보다는 장기 일반 민감임대주택에 많은 관심을 보이고 있다”면서 “민간임대주택은 인근 시세대비 낮은 가격으로 주거할 수 있어 상대적으로 부담이 적은데다 실거주와 투자 목적을 모두 충족 가능하다는 강점이 있다”고 말했다.